Aquí tienes una historia personal que ilustra lo que falta en el debate sobre las viviendas de alquiler: Hace años, quería mudarme a un piso de gran altura, pero preferí alquilar porque mi vida aún no estaba establecida. Comprar y alquilar eran sustitutos para mí, pero prefería lo segundo. Pagar un 6%+ en comisiones de transacción, junto con las molestias y el riesgo de mercado asociado, para vender una unidad unos años después si mi vida cambiara (que fue lo que ocurrió) habría sido costoso. En aquel momento, apenas había edificios de lujo para alquiler en Houston. Me acerqué a alguien que tenía una unidad en venta y le ofrecí un precio premium para alquilarla durante 2 años. Él aceptó. Al hacerlo, el inventario de pisos en venta en Houston disminuyó en uno. Eso por sí solo habría subido un poco los precios. Pero esa transacción también redujo la demanda en una unidad, ya que ya no era comprador. El efecto neto en el mercado fue prácticamente nulo. La mayoría de las personas que piensan en la propiedad institucional solo piensan en el lado de la oferta. El lado de la demanda también importa. Muchas personas que deciden alquilar casas habrían comprado si alquilar no hubiera sido una opción. Al tener una institución que ofrezca esta opción, todos pueden salir beneficiando. El vendedor vende su casa. Presumiblemente, la institución gana dinero con el tipo de capitalización. El inquilino obtiene una estructura que prefiere antes que comprar. Vale, quizá los agentes inmobiliarios y aseguradoras de títulos estén peor porque esta casa no vuelve a salir al mercado en unos años. Los precios se fijan tanto por la oferta como por la demanda. Una casa de alquiler proporciona un hogar para una familia de la misma manera que una casa comprada. También me da más flexibilidad, algo que he deseado en ocasiones de mi vida. Dadas las riesgos y costes de transacción en la propiedad de una vivienda, puede ser una mejor opción para muchos. Los inquilinos también son personas.

Añadiré que el producto que tuve que crear por mi cuenta hace 20 años, un alquiler de lujo en un rascacielos, es común hoy en día en Houston. Debió de haber mucha demanda latente para ese producto y los desarrolladores finalmente se dieron cuenta. Creo que también había una demanda latente de la casa de alquiler suburbana relativamente nueva y gestionada profesionalmente. Los desarrolladores no se dieron cuenta de que existían mercados para ambos porque no existían en muchos lugares. Quizá cambiar los criterios de calificación para una hipoteca tras la crisis financiera creó algo de demanda, pero el número de personas que quieren el producto pero no la responsabilidad a largo plazo ni el compromiso financiero es relevante.