Hier is een persoonlijk verhaal dat illustreert wat er ontbreekt in het debat over huurwoningen: Jaren geleden wilde ik verhuizen naar een hoogbouw appartement, maar ik gaf de voorkeur aan huren omdat mijn leven nog niet gevestigd was. Kopen en huren waren voor mij vervangingen, maar ik gaf de voorkeur aan het laatste. Het betalen van 6%+ aan transactiekosten, samen met de bijbehorende rompslomp en marktrisico, om een eenheid een paar jaar later te verkopen als mijn leven veranderde (wat het deed) zou kostbaar zijn geweest. Op dat moment waren er bijna geen luxe huurgebouwen in Houston. Ik benaderde iemand die een eenheid te koop had en bood een premie om het twee jaar te huren. Hij stemde toe. Door dit te doen, daalde de voorraad appartementen te koop in Houston met één. Dat alleen zou de prijzen een beetje hebben verhoogd. Maar die transactie verminderde ook de vraag met één eenheid, aangezien ik geen koper meer was. Het netto-effect op de markt was in wezen nul. De meeste mensen die nadenken over institutioneel eigendom denken alleen aan de aanbodzijde. De vraagzijde is ook belangrijk. Veel mensen die besluiten huizen te huren, zouden gekocht hebben als huren geen optie was geweest. Door een instelling deze optie te bieden, kan iedereen er beter van worden. De verkoper verkoopt zijn huis. De instelling maakt vermoedelijk winst op de cap rate. De huurder krijgt een structuur die hij verkiest boven kopen. Oké, misschien zijn vastgoedmakelaars en titelverzekeraars slechter af omdat dit huis over een paar jaar niet meer op de markt komt. Prijzen worden bepaald door zowel aanbod als vraag. Een huurhuis biedt een thuis voor een gezin op dezelfde manier als een gekocht huis dat doet. Het biedt ook meer flexibiliteit, wat ik op bepaalde momenten in mijn leven heb gewenst. Gezien de risico's en transactiekosten van woningbezit, kan het voor velen een betere optie zijn. Huurders zijn ook mensen.

Ik voeg daaraan toe dat het product dat ik 20 jaar geleden zelf moest creëren, een luxe hoogbouw huurwoning, tegenwoordig gebruikelijk is in Houston. Er moet veel latente vraag naar dat product zijn geweest en ontwikkelaars hebben het eindelijk gerealiseerd. Ik denk dat er ook latente vraag was naar het relatief nieuwe, professioneel beheerde huurhuis in de voorsteden. Ontwikkelaars realiseerden zich niet dat er een markt was voor beide, omdat het op veel plaatsen niet bestond. Misschien heeft het veranderen van de kwalificatiestandaarden voor een hypotheek na de financiële crisis enige vraag gecreëerd, maar het aantal mensen dat het product wil maar niet de lange termijn verantwoordelijkheid en financiële verplichting wil, is aanzienlijk.