Oto osobista historia, która ilustruje, czego brakuje w debacie na temat wynajmu mieszkań: Lata temu chciałem wprowadzić się do wysokiego kondominium, ale wolałem wynająć, ponieważ moje życie nie było jeszcze ustabilizowane. Kupno i wynajem były dla mnie substytutami, ale wolałem to drugie. Płacenie 6%+ opłat transakcyjnych, wraz z związanym z tym kłopotem i ryzykiem rynkowym, za sprzedaż jednostki kilka lat później, jeśli moje życie się zmieni (a tak się stało), byłoby kosztowne. W tamtym czasie w Houston prawie nie było luksusowych budynków na wynajem. Zgłosiłem się do kogoś, kto miał jednostkę na sprzedaż i zaoferowałem premię za wynajem na 2 lata. Zgodził się. W ten sposób liczba kondominium na sprzedaż w Houston zmniejszyła się o jeden. To samo w sobie podniosłoby ceny nieco. Ale ta transakcja również zmniejszyła popyt o jedną jednostkę, ponieważ nie byłem już kupującym. Netto efekt na rynku był zasadniczo zerowy. Większość ludzi myślących o własności instytucjonalnej myśli tylko o stronie podaży. Strona popytu ma również znaczenie. Wiele osób, które decydują się na wynajem domów, kupiłoby, gdyby wynajem nie był opcją. Dzięki temu, że instytucja oferuje tę opcję, wszyscy mogą być w lepszej sytuacji. Sprzedawca sprzedaje swój dom. Instytucja przypuszczalnie zarabia na stopie kapitalizacji. Najemca otrzymuje strukturę, którą woli od zakupu. Ok, może agenci nieruchomości i ubezpieczyciele tytułów są w gorszej sytuacji, ponieważ ten dom nie wraca na rynek za kilka lat. Ceny są ustalane zarówno przez podaż, jak i popyt. Wynajmowany dom zapewnia rodzinie dom w taki sam sposób, jak zakupiony dom. Zapewnia również większą elastyczność, której czasami pragnąłem w swoim życiu. Biorąc pod uwagę ryzyko i koszty transakcyjne związane z posiadaniem domu, może to być lepsza opcja dla wielu. Najemcy to też ludzie.

Dodam, że produkt, który musiałem stworzyć samodzielnie 20 lat temu, luksusowy wynajem w wysokich budynkach, jest dzisiaj powszechny w Houston. Musiało być dużo ukrytego popytu na ten produkt, a deweloperzy w końcu to dostrzegli. Myślę, że istniał również ukryty popyt na stosunkowo nowe, profesjonalnie zarządzane domy do wynajęcia na przedmieściach. Deweloperzy nie zdawali sobie sprawy, że istnieje rynek dla obu, ponieważ nie istniał on w wielu miejscach. Może zmiana standardów kwalifikacji do kredytu hipotecznego po GFC stworzyła pewien popyt, ale liczba osób, które chcą tego produktu, ale nie chcą długoterminowej odpowiedzialności i zobowiązań finansowych, jest znacząca.