Marginalerna på sekundära bolån har minskat med hela 20 punkter+ under veckan, med det mesta av den rörelsen som skedde i morse. Vad händer? Bolånemarknaden genomgår en strukturell omprissättning efter direktivet att Fannie & Freddie ska satsa 200 miljarder dollar på MBS. Låt oss gräva lite i 🧵

Siffran 200 miljarder dollar är enorm i förhållande till GSE:s kapital. För kontext har Fannie och Freddie en sammanlagd nettoförmögenhet på ~173 miljarder dollar i slutet av 2025. Genom att styra en uppbyggnad på 200 miljarder dollar använder administrationen effektivt hela kapitalkudden som byggts upp under de senaste sex åren för att stödja andrahandsmarknaden.

Titta igen på den nuvarande kupongen MBS OAS. Vi ser en "tvingad" medelvärdesåtergång av spreadarna mot nivåerna 2018–2019. Genom att agera som priskänsliga köpare kommer GSE:erna att kringgå Fed och rikta in sig direkt på bolånespreadar. Om spreaden förblir pressad kan bolåneräntorna sjunka även om 10-åriga UST-räntor förblir höga.

Det uttalade målet är att återställa prisvärdheten, men den makromässiga kompromissen är betydande. På en marknad som fortfarande präglas av allvarliga lagerbegränsningar riskerar lägre bolåneräntor att omedelbart omvandlas till högre bostadspriser. Vi kan få se en "snabbare löpbandseffekt" där månatliga besparingar kompenseras av ytterligare en del av bostadsprisökningen.

Vi har gått från en marknadsdriven spread till en policy-inriktad sådan. Detta är en tydlig medvind för transaktionsvolymer och refinansieringsvolymer på kort sikt, men den långsiktiga effekten på "överkomlighet" är fortfarande en dragkamp mellan lägre räntor och stigande priser. Att övervaka OAS-diagrammet är nu prioritet för att mäta framgången med denna administrativa insats.