Spread-urile ipotecarilor secundare au scăzut masiv cu 20 de puncte de bază+ în această săptămână, majoritatea acestei mișcări având loc în această dimineață. Ce se întâmplă? Piața ipotecară trece printr-o reevaluare structurală după directiva Fannie & Freddie de a aloca 200 de miliarde de dolari în MBS. Hai să ne adâncim puțin în 🧵

Suma de 200 de miliarde de dolari este uriașă în raport cu capitalul GSE. Pentru context, Fannie și Freddie au o avere netă acumulată combinată de ~173 miliarde de dolari la sfârșitul anului 2025. Prin direcționarea unei acumulări de 200 de miliarde de dolari, administrația folosește efectiv întreaga amortizare de capital acumulată în ultimii șase ani pentru a susține piața secundară.

Uită-te din nou la actualul cupon MBS OAS. Observăm o revenire "forțată" a mediei de diferență către nivelurile din 2018–2019. Acționând ca un cumpărător insensibil la preț, GSE-urile vor ocoli Fed-ul și vor viza direct spread-urile ipotecare. Dacă diferența rămâne comprimată, ratele ipotecare pot scădea chiar dacă randamentele UST la 10 ani rămân ridicate.

Scopul declarat este de a restabili accesibilitatea, dar compromisul macro este semnificativ. Într-o piață încă definită de constrângeri severe de stoc, ratele ipotecare mai mici riscă să se transfere imediat la prețuri mai mari ale locuințelor. Este posibil să vedem un efect de "bandă de alergare mai rapidă", în care economiile lunare sunt compensate de o altă ramură a aprecierii prețurilor locuințelor.

Am trecut de la o distribuție orientată spre piață la una orientată spre politici publice. Acesta este un avantaj clar pentru volumele tranzacțiilor și reajustări pe termen scurt, dar impactul pe termen lung asupra "accesibilității" rămâne o luptă între ratele mai mici și creșterea prețurilor. Monitorizarea graficului OAS este acum prioritatea pentru evaluarea succesului acestei intervenții administrative.