De secundaire hypotheekspreads zijn deze week met meer dan 20 basispunten gedaald, waarbij het grootste deel van die beweging vanmorgen plaatsvond. Wat gebeurt er? De hypotheekmarkt ondergaat een structurele herwaardering na de richtlijn voor Fannie & Freddie om $200 miljard in MBS te investeren. Laten we er wat dieper op ingaan in de 🧵

Het bedrag van $200 miljard is enorm in vergelijking met het kapitaal van GSE. Ter context, Fannie en Freddie hebben een gecombineerde opgebouwde netto waarde van ongeveer $173 miljard eind 2025. Door een opbouw van $200 miljard te sturen, zet de regering effectief het volledige kapitaalbuffer in die de afgelopen zes jaar is opgebouwd om de secundaire markt te ondersteunen.

Kijk nog eens naar de huidige coupon MBS OAS. We zien een "gedwongen" gemiddelde-terugkeer van spreads naar niveaus van 2018–2019. Door op te treden als een prijs-ongevoelige koper, zullen de GSE's de Fed omzeilen en zich rechtstreeks richten op hypotheekspreads. Als de spread samengeperst blijft, kunnen hypotheekrentes dalen, zelfs als de 10-jaars UST-rendementen hoog blijven.

Het aangegeven doel is om de betaalbaarheid te herstellen, maar de macro trade-off is aanzienlijk. In een markt die nog steeds wordt gekenmerkt door ernstige voorraadbeperkingen, bestaat het risico dat lagere hypotheekrentes onmiddellijk worden doorberekend in hogere huizenprijzen. We kunnen een "snellere loopband"-effect zien waarbij de besparingen op maandlasten worden gecompenseerd door een nieuwe stijging van de huizenprijzen.

We zijn overgestapt van een marktgedreven spreiding naar een beleidgerichte spreiding. Dit is een duidelijke meewind voor transactievolumes en herfinancieringen op de korte termijn, maar de langetermijneffecten op "betaalbaarheid" blijven een strijd tussen lagere tarieven en stijgende prijzen. Het monitoren van de OAS-grafiek is nu de prioriteit om het succes van deze administratieve interventie te meten.