Спреди вторинних іпотек за тиждень впали на величезні 20 б.п.+ за тиждень, і більшість цього руху відбулася сьогодні вранці. Що відбувається? Іпотечний ринок проходить структурне переоцінення після директиви Fannie & Freddie вкласти $200 млрд у MBS. Давайте трохи заглибимося в 🧵

Сума у 200 млрд доларів є величезною порівняно з капіталом GSE. Для контексту: Фанні та Фредді мають сумарний чистий капітал станом на кінець 2025 року в ~173 млрд доларів. Керуючи нарощуванням 200 млрд доларів, адміністрація фактично використовує всю капітальну подушку, накопичену за останні шість років, для підтримки вторинного ринку.

Перегляньте ще раз на поточний купон MBS OAS. Ми спостерігаємо «примусоване» реверсування спредів у напрямку рівня 2018–2019 років. Діючи як покупець, який не чутливий до цін, GSE обходитиме ФРС і безпосередньо орієнтуватиметься на іпотечні спреди. Якщо спред залишатиметься стисненим, іпотечні ставки можуть впасти, навіть якщо прибутковість 10 років UST залишатиметься високою.

Заявлена мета — відновити доступність, але макрокомпроміс є суттєвим. На ринку, який досі визначається суворими обмеженнями запасів, нижчі іпотечні ставки ризикують одразу призвести до зростання цін на житло. Ми можемо побачити ефект «швидшої бігової доріжки», коли щомісячні заощадження компенсуються ще одним етапом зростання цін на житло.

Ми перейшли від ринкового розширення до політики, орієнтованого на політику. Це явний попутний вітер для обсягів транзакцій і рефісів у найближчій перспективі, але довгостроковий вплив на «доступність» залишається боротьбою між нижчими ставками та зростанням цін. Моніторинг карти ОАД тепер є пріоритетом для оцінки успішності цього адміністративного втручання.