Trump vizează piața imobiliară din SUA: Președintele Trump tocmai a anunțat că INTERZICE achiziția de locuințe unifamiliale de către investitorii instituționali. În câteva minute, acțiunile Blackstone au scăzut până la -17 MILIARDE de dolari astăzi. Ce se întâmplă mai departe? Să explicăm. (un fir de ață)

De ani de zile, investitorii au crescut achizițiile de case unifamiliale în SUA. La începutul pandemiei, în 2020, investitorii vedeau că achizițiile reprezentau ~14% din tranzacții. Acum, această cotă a ajuns la ~27%, pe măsură ce piața a devenit din ce în ce mai inaccesibilă pentru cumpărători.

Ca urmare, vârsta mediană a unui cumpărător de locuință pentru prima dată în SUA a crescut brusc la un record de 40 de ani. Aceasta este o creștere față de vârsta mediană de 33 de ani în 2021 și 29 de ani în 1981. Dar întrebarea acum devine: Este acesta rezultatul fondurilor instituționale mari care cumpără case?

Aruncă o privire la achizițiile de locuințe de către investitori, după mărimea investitorului: Investitorii "mari" și "mega" reprezintă în prezent ~20% din achizițiile de locuințe ale investitorilor. Aceasta înseamnă că aceste fonduri mari reprezintă doar ~3% din totalul achizițiilor de locuințe din SUA. Totuși, aceasta este o figură oarecum materială.

Mai jos este un grafic care rezumă aceste date. Investitorii instituționali mari reprezintă în prezent 2-3% din achizițiile de locuințe unifamiliale. Cota a ajuns la 4,8% în timpul pandemiei, pe măsură ce ratele dobânzilor au scăzut. Dar aceste achiziții sunt deja finalizate și nu pot fi "anulate".

Din punctul nostru de vedere, acest lucru va avea un impact mai mic asupra prețurilor locuințelor decât se așteaptă majoritatea. Dacă elimini ~3% din cerere, nu se va schimba prea mult pentru că cererea nu este problema. De fapt, cererea de vânzări este la cel mai scăzut nivel din ultimii 40 de ani, la 4,7% din locuințele ocupate, conform Reventure. Cererea cu 3% mai mică nu va face mare lucru.

Chiar dacă elimini TOATE achizițiile investitorilor, indivizii tot reprezintă 70%+ din cererea actuală. În prezent, ne confruntăm cu niveluri istoric scăzute de cerere. Problema? Oferta, care a scăzut drastic, parțial din cauza deținerii EXISTENTE de către investitori. Aceasta este o consecință a tarifelor.

În prezent, proprietarii existenți dețin o rată medie a creditului ipotecar de ~4,2%. Aceasta este cu 200 de puncte de bază sub rata actuală a ipotecii fixe pe 30 de ani de ~6,2%. Diferența nu a fost niciodată mai mare, creând un descurajant financiar pentru vânzarea unei case. De ce să vinzi o casă dacă vei pierde o ipotecă de 3%?

Iată mai multe dovezi că oferta este problema: Pentru prima dată din 2005, casele existente se vând acum pentru MAI MULT decât cele noi. Adică: vechiul este mai scump decât nou, pentru că nimeni nu vrea să vândă. Adevăratul activ al multor locuințe din SUA a devenit ipotecile de 2,5% din perioada pandemiei.

În prezent, ~80% dintre debitori plătesc dobânzi sub 6%, iar ~73% au rate sub 5%. Aceasta creează un "descurajant financiar" pentru vânzare, care trebuie eliminat pentru a stimula o ofertă mai mare. Soluția pentru eliminarea acestui descurajator? Ratele dobânzilor mai mici și produc mai multă ofertă.

Realitatea este că avem o criză a accesibilității locuințelor în SUA. Raportul prețuri-venit locuințelor a depășit recent 4,5x, cele mai ridicate niveluri din anii 1950. Deținerea unei locuințe în SUA a devenit un lux. Urmăriți-ne @KobeissiLetter pentru analize în timp real pe măsură ce evoluează aceste aspecte.