Trump atakuje rynek nieruchomości w USA: Prezydent Trump właśnie ogłosił, że ZABRANIA zakupów domów jednorodzinnych przez inwestorów instytucjonalnych. W ciągu kilku minut akcje Blackstone'a straciły aż -17 MILIARDÓW dolarów dzisiaj. Co się wydarzy dalej? Pozwólcie, że wyjaśnimy. (a wątek)

Przez lata inwestorzy zwiększali zakupy domów jednorodzinnych w USA. Na początku pandemii w 2020 roku inwestorzy zauważyli, że zakupy stanowiły około 14% transakcji. Teraz ten udział wzrósł do około 27%, ponieważ rynek stał się coraz mniej przystępny dla kupujących.

W rezultacie mediana wieku kupującego dom po raz pierwszy w USA wzrosła do rekordowych 40 lat. To wzrost w porównaniu do mediany wieku wynoszącej 33 lata w 2021 roku i 29 lat w 1981 roku. Ale pytanie brzmi teraz: Czy jest to wynikiem dużych funduszy instytucjonalnych kupujących domy?

Zobacz zakupy domów przez inwestorów, według wielkości inwestora: "Duzi" i "mega" inwestorzy obecnie stanowią ~20% zakupów domów przez inwestorów. Oznacza to, że te duże fundusze stanowią tylko ~3% ogólnych zakupów domów w USA. Niemniej jednak, to dość istotna liczba.

Poniżej znajduje się wykres podsumowujący te dane. Duzi inwestorzy instytucjonalni obecnie stanowią 2-3% zakupów domów jednorodzinnych. Udział ten wynosił nawet 4,8% podczas pandemii, gdy stopy procentowe spadły. Jednak te zakupy są już zakończone i nie mogą być "cofnięte."

Naszym zdaniem, to będzie miało mniejszy wpływ na ceny domów, niż większość się spodziewa. Jeśli usuniesz ~3% popytu, to niewiele zmieni, ponieważ popyt nie jest problemem. W rzeczywistości, popyt na sprzedaż jest na 40-letnim minimum, wynoszącym 4,7% zajętych domów, według Reventure. 3% niższy popyt niewiele zmieni.

Nawet jeśli usuniesz WSZYSTKIE zakupy inwestorów, osoby fizyczne wciąż stanowią ponad 70% obecnego popytu. Obecnie mamy do czynienia z historycznie niskim poziomem popytu. Problem? Podaż, która spadła drastycznie, częściowo z powodu ISTNIEJĄCEJ własności inwestorów. To jest wynikiem stóp procentowych.

Obecnie, istniejący właściciele domów mają ŚREDNIą stopę procentową kredytu hipotecznego na poziomie ~4,2%. To o 200 punktów bazowych mniej niż obecna 30-letnia stała stopa procentowa kredytu hipotecznego wynosząca ~6,2%. Różnica nigdy nie była większa, co stwarza finansową niechęć do sprzedaży domu. Po co sprzedawać dom, jeśli stracisz 3% na kredycie hipotecznym?

Oto więcej dowodów, że problemem jest podaż: Po raz pierwszy od 2005 roku, istniejące domy sprzedają się teraz za WIĘCEJ niż nowe domy. To znaczy: stare są droższe niż nowe, ponieważ nikt nie chce sprzedawać. Prawdziwym aktywem w wielu amerykańskich domach stały się hipoteczne kredyty 2,5% z czasów pandemii.

Obecnie ~80% pożyczkobiorców płaci stawki procentowe poniżej 6%, a ~73% ma stawki poniżej 5%. Tworzy to "finansowy zniechęcający" do sprzedaży, który musi zostać wyeliminowany, aby pobudzić większą podaż. Jakie jest rozwiązanie na wyeliminowanie tego zniechęcenia? Obniżenie stóp procentowych i zwiększenie podaży.

Rzeczywistość jest taka, że mamy kryzys przystępności mieszkań w USA. Wskaźniki cen mieszkań do dochodów niedawno przekroczyły 4,5x, co jest najwyższym poziomem od lat 50-tych XX wieku. Posiadanie domu w USA stało się luksusem. Śledź nas @KobeissiLetter, aby uzyskać analizy w czasie rzeczywistym, gdy sytuacja się rozwija.