Трамп нацелился на рынок жилья в США: Президент Трамп только что объявил, что он ЗАПРЕЩАЕТ покупку однофамильных домов институциональными инвесторами. В течение нескольких минут акции Blackstone потеряли до -17 МИЛЛИАРДОВ долларов сегодня. Что будет дальше? Позвольте нам объяснить. (поток)

На протяжении многих лет инвесторы увеличивали покупки однофамильных домов в США. В начале пандемии в 2020 году инвесторы увидели, что покупки составляют около 14% от всех сделок. Теперь эта доля возросла до примерно 27%, так как рынок стал все более недоступным для покупателей.

В результате медианный возраст покупателя жилья в США достиг рекорда в 40 лет. Это выше медианного возраста в 33 года в 2021 году и 29 лет в 1981 году. Но теперь возникает вопрос: Является ли это результатом покупки домов крупными институциональными фондами?

Посмотрите на покупки домов инвесторами в зависимости от размера инвестора: "Крупные" и "мега" инвесторы в настоящее время составляют около 20% покупок домов инвесторами. Это означает, что эти крупные фонды составляют только около 3% от общего числа покупок домов в США. Тем не менее, это довольно значительная цифра.

Ниже представлена таблица, обобщающая эти данные. Крупные институциональные инвесторы в настоящее время составляют 2-3% от покупок однофамильных домов. Доля достигала 4,8% во время пандемии, когда процентные ставки упали. Но эти покупки уже завершены и не могут быть "отменены."

На наш взгляд, это окажет меньшее влияние на цены на жилье, чем ожидает большинство. Если вы уберете ~3% спроса, это не изменит ситуацию, потому что проблема не в спросе. На самом деле, спрос на продажи находится на 40-летнем минимуме, составляя 4,7% занятых домов, согласно Reventure. Снижение спроса на 3% не приведет к значительным изменениям.

Даже если вы уберете ВСЕ покупки инвесторов, физические лица все равно составляют более 70% текущего спроса. В настоящее время мы имеем дело с исторически низким уровнем спроса. Проблема? Предложение, которое резко сократилось, отчасти из-за СУЩЕСТВУЮЩЕЙ собственности инвесторов. Это результат ставок.

В настоящее время существующие владельцы жилья имеют СРЕДНЮЮ процентную ставку по ипотеке около 4,2%. Это на 200 базисных пунктов ниже текущей фиксированной ставки по 30-летней ипотеке, которая составляет около 6,2%. Разница никогда не была такой большой, что создает финансовый дис Incentive для продажи дома. Зачем продавать дом, если вы потеряете ипотеку в 3%?

Вот еще одно доказательство того, что проблема заключается в предложении: Впервые с 2005 года существующие дома теперь продаются дороже новых домов. То есть: старое дороже нового, потому что никто не хочет продавать. Настоящим активом во многих домах США стали ипотечные кредиты 2,5% с пандемийной эпохи.

В настоящее время около 80% заемщиков платят процентные ставки ниже 6%, а около 73% имеют ставки ниже 5%. Это создает "финансовый дисинцентатив" для продажи, который необходимо устранить, чтобы стимулировать большее предложение. Какова же решение для устранения этого дисинценттива? Снизить процентные ставки и произвести большее предложение.

Реальность такова, что в США у нас кризис доступности жилья. Соотношение цен на жилье и доходов недавно превысило 4,5x, что является самым высоким уровнем с 1950-х годов. Собственность на жилье в США стала роскошью. Следите за нами @KobeissiLetter для получения анализа в реальном времени по мере развития ситуации.