Trump đang nhắm vào thị trường nhà ở Mỹ: Tổng thống Trump vừa thông báo ông sẽ CẤM các nhà đầu tư tổ chức mua nhà đơn lẻ. Chỉ trong vài phút, cổ phiếu của Blackstone đã mất tới -17 TỶ ĐÔ LA hôm nay. Điều gì sẽ xảy ra tiếp theo? Hãy để chúng tôi giải thích. (một chuỗi)

Trong nhiều năm qua, các nhà đầu tư đã tăng cường mua sắm nhà đơn lẻ ở Mỹ. Vào đầu đại dịch năm 2020, các nhà đầu tư thấy rằng việc mua sắm chiếm khoảng ~14% giao dịch. Giờ đây, tỷ lệ đó đã tăng lên khoảng ~27% khi thị trường ngày càng trở nên không thể chi trả cho người mua.

Kết quả là, độ tuổi trung bình của một người mua nhà lần đầu ở Mỹ đã tăng vọt lên mức kỷ lục 40 tuổi. Con số này đã tăng từ độ tuổi trung bình 33 tuổi vào năm 2021 và 29 tuổi vào năm 1981. Nhưng câu hỏi bây giờ là: Liệu đây có phải là kết quả của việc các quỹ tổ chức lớn mua nhà không?

Hãy xem xét các giao dịch mua nhà của nhà đầu tư, theo kích thước nhà đầu tư: "Nhà đầu tư lớn" và "nhà đầu tư siêu lớn" hiện chiếm khoảng 20% giao dịch mua nhà của nhà đầu tư. Điều này có nghĩa là các quỹ lớn này chỉ chiếm khoảng 3% tổng số giao dịch mua nhà ở Mỹ. Tuy nhiên, đây vẫn là một con số khá đáng kể.

Dưới đây là một biểu đồ tóm tắt dữ liệu này. Các nhà đầu tư tổ chức lớn hiện chiếm 2-3% trong tổng số giao dịch mua nhà đơn lẻ. Tỷ lệ này đã cao tới 4,8% trong thời gian đại dịch khi lãi suất giảm. Tuy nhiên, những giao dịch mua này đã hoàn tất và không thể "hoàn tác."

Theo quan điểm của chúng tôi, điều này sẽ có ít tác động hơn đến giá nhà so với hầu hết mọi người mong đợi. Nếu bạn loại bỏ ~3% nhu cầu, điều đó sẽ không thay đổi nhiều vì nhu cầu không phải là vấn đề. Thực tế, nhu cầu bán hàng đang ở mức thấp nhất trong 40 năm, chỉ đạt 4,7% số nhà đang ở, theo Reventure. Nhu cầu giảm 3% sẽ không có nhiều tác động.

Ngay cả khi bạn loại bỏ TẤT CẢ các giao dịch của nhà đầu tư, cá nhân vẫn chiếm hơn 70% nhu cầu hiện tại. Chúng ta hiện đang đối mặt với mức độ nhu cầu thấp lịch sử. Vấn đề? Cung, đang giảm mạnh, một phần do quyền sở hữu của các nhà đầu tư HIỆN CÓ. Đây là sản phẩm của lãi suất.

Hiện tại, những người sở hữu nhà đang giữ mức lãi suất thế chấp TRUNG BÌNH khoảng ~4.2%. Điều này thấp hơn 200 bps so với mức lãi suất thế chấp cố định 30 năm hiện tại khoảng ~6.2%. Khoảng cách này chưa bao giờ lớn hơn, tạo ra một động lực tài chính để không bán nhà. Tại sao lại bán nhà nếu bạn sẽ mất đi một khoản thế chấp 3%?

Đây là bằng chứng thêm rằng nguồn cung là vấn đề: Lần đầu tiên kể từ năm 2005, các ngôi nhà hiện có đang được bán với giá CAO HƠN các ngôi nhà mới. Có nghĩa là: nhà cũ đắt hơn nhà mới, vì không ai muốn bán. Tài sản thực sự trong nhiều ngôi nhà ở Mỹ đã trở thành các khoản vay thế chấp 2.5% từ thời kỳ đại dịch.

Hiện tại, ~80% người vay trả lãi suất dưới 6% và ~73% có lãi suất dưới 5%. Điều này tạo ra một "sự không khuyến khích tài chính" để bán, điều này phải được loại bỏ để thúc đẩy nguồn cung nhiều hơn. Giải pháp để loại bỏ sự không khuyến khích này? Giảm lãi suất và sản xuất nhiều nguồn cung hơn.

Thực tế là chúng ta đang đối mặt với một cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở ở Mỹ. Tỷ lệ giá nhà so với thu nhập gần đây đã vượt qua 4.5x, mức cao nhất kể từ những năm 1950. Sở hữu nhà ở Mỹ đã trở thành một thứ xa xỉ. Theo dõi chúng tôi @KobeissiLetter để nhận phân tích theo thời gian thực khi tình hình này phát triển.