Trump sta attaccando il mercato immobiliare statunitense: Il presidente Trump ha appena annunciato che sta BANDENDO gli acquisti di case unifamiliari da parte di investitori istituzionali. Nel giro di pochi minuti, le azioni di Blackstone hanno cancellato fino a -17 MILIARDI di dollari oggi. Cosa succederà dopo? Lasciate che vi spieghiamo. (un thread)

Per anni, gli investitori hanno aumentato gli acquisti di case unifamiliari negli Stati Uniti. All'inizio della pandemia nel 2020, gli investitori hanno visto gli acquisti rappresentare circa il 14% delle transazioni. Ora, quella quota è salita a circa il 27% poiché il mercato è diventato sempre più inaccessibile per gli acquirenti.

Di conseguenza, l'età mediana di un acquirente di casa per la prima volta negli Stati Uniti è aumentata a un record di 40 anni. Questo è in aumento rispetto a un'età mediana di 33 anni nel 2021 e 29 nel 1981. Ma la domanda ora diventa: È questo il risultato di grandi fondi istituzionali che acquistano case?

Dai un'occhiata agli acquisti di case da parte degli investitori, suddivisi per dimensione dell'investitore: Gli investitori "grandi" e "mega" attualmente rappresentano circa il 20% degli acquisti di case da parte degli investitori. Questo significa che questi grandi fondi rappresentano solo circa il 3% degli acquisti complessivi di case negli Stati Uniti. Tuttavia, questo è un dato piuttosto significativo.

Di seguito è riportato un grafico che riassume questi dati. Attualmente, i grandi investitori istituzionali rappresentano il 2-3% degli acquisti di case unifamiliari. La quota era arrivata fino al 4,8% durante la pandemia, quando i tassi di interesse sono diminuiti. Tuttavia, questi acquisti sono già stati completati e non possono essere "annullati."

A nostro avviso, questo avrà meno effetto sui prezzi delle case di quanto ci si aspetti. Se rimuovi circa il 3% della domanda, non cambierà molto perché la domanda non è il problema. Infatti, la domanda di vendite è ai minimi storici degli ultimi 40 anni, al 4,7% delle case occupate, secondo Reventure. Una domanda inferiore del 3% non farà molta differenza.

Anche se rimuovi TUTTI gli acquisti degli investitori, gli individui rappresentano ancora oltre il 70% della domanda attuale. Attualmente stiamo affrontando livelli storicamente bassi di domanda. Il problema? L'offerta, che è in forte calo, in parte a causa della proprietà degli investitori ESISTENTI. Questo è un prodotto dei tassi.

Attualmente, i proprietari di casa esistenti hanno un tasso ipotecario medio di ~4,2%. Questo è 200 punti base al di sotto dell'attuale tasso ipotecario fisso a 30 anni di ~6,2%. Il divario non è mai stato così ampio, creando un disincentivo finanziario a vendere una casa. Perché vendere una casa se si rischia di perdere un'ipoteca al 3%?

Ecco ulteriori prove che l'offerta è il problema: Per la prima volta dal 2005, le case esistenti ora vengono vendute a un prezzo MAGGIORE rispetto alle case nuove. Cioè: il vecchio è più costoso del nuovo, perché nessuno vuole vendere. Il vero asset in molte case americane è diventato il mutuo al 2,5% dell'era pandemica.

Attualmente, circa l'80% dei mutuatari paga tassi di interesse inferiori al 6% e circa il 73% ha tassi sotto il 5%. Questo crea un "disincentivo finanziario" alla vendita, che deve essere eliminato per stimolare una maggiore offerta. La soluzione per eliminare questo disincentivo? Ridurre i tassi di interesse e produrre più offerta.

La realtà è che abbiamo una crisi di accessibilità abitativa negli Stati Uniti. Il rapporto tra i prezzi delle case e i redditi ha recentemente superato 4,5x, i livelli più alti dagli anni '50. Possedere una casa negli Stati Uniti è diventato un lusso. Seguici su @KobeissiLetter per analisi in tempo reale mentre si sviluppa.