特朗普正在针对美国房地产市场： 特朗普总统刚刚宣布，他将禁止机构投资者购买单户住宅。 几分钟内，黑石的股票今天损失了多达170亿美元。 接下来会发生什么？让我们来解释一下。 （一个线程）

多年来，投资者在美国不断增加对单户住宅的购买。 在2020年疫情开始时，投资者的购买占交易的约14%。 现在，这一比例已上升至约27%，因为市场对买家来说变得越来越负担不起。

因此，美国首次购房者的中位年龄飙升至创纪录的40岁。 这一数字高于2021年的33岁和1981年的29岁。 但现在的问题是： 这是否是大型机构资金购买房屋的结果？

看看投资者的购房情况，按投资者规模分类： “大型”和“超级”投资者目前占投资者购房的约20%。 这意味着这些大型基金仅占美国整体购房的约3%。 尽管如此，这仍然是一个相对重要的数字。

下面是总结这些数据的图表。 大型机构投资者目前占单户住宅购买的2-3%。 在疫情期间，随着利率下降，这一比例曾高达4.8%。 但是，这些购买已经完成，无法“撤销”。

在我们看来，这对房价的影响将比大多数人预期的要小。 如果你减少约3%的需求，变化不会太大，因为需求并不是问题。 事实上，根据Reventure的数据，销售需求处于40年来的最低点，仅占已入住房屋的4.7%。 3%的需求下降不会有太大影响。

即使你移除所有投资者的购买，个人仍然占据当前需求的70%以上。 我们目前面临着历史低水平的需求。 问题是什么？供应大幅下降，部分原因是由于现有的投资者持有。 这是利率的结果。

目前，现有房主的平均抵押贷款利率约为4.2%。 这比当前30年期固定抵押贷款利率约6.2%低200个基点。 这一差距从未如此之大，造成了出售房屋的财务不利因素。 如果你要失去3%的抵押贷款，为什么还要卖房呢？

这更进一步证明了供应是个问题： 自2005年以来，现有房屋的售价首次超过新房。 也就是说：旧房比新房更贵，因为没有人愿意出售。 许多美国房屋的真实资产已经变成了疫情期间的2.5%抵押贷款。

目前，约80%的借款人支付的利率低于6%，约73%的借款人支付的利率低于5%。 这造成了一个“财务不激励”，必须消除这一点以刺激更多的供应。 消除这种不激励的解决方案是什么？ 降低利率并增加供应。

现实是我们在美国面临住房可负担性危机。 房价与收入比率最近突破了4.5倍，达到了自1950年代以来的最高水平。 在美国，拥有住房已成为一种奢侈品。 关注我们 @KobeissiLetter，获取实时分析，了解事态发展。