1/11 Apa itu Perumahan? Tempat tinggal yang terjangkau atau jalan menuju masa pensiun? Itu tidak bisa keduanya. Kami mencoba untuk membuatnya keduanya pada awal 2000-an dan hampir menghancurkan sistem keuangan. 🧵

2/11 Harga rumah rata-rata adalah $417K (di atas), tertinggi sepanjang masa. Ini berarti sekitar 43% dari pendapatan rumah tangga rata-rata (~$84K) digunakan untuk perumahan. Selama tiga tahun terakhir, ini sebanding dengan puncak perumahan (tidak berkelanjutan) pada tahun 2006.

3/11 Selama 50 tahun, dari akhir Perang Dunia II hingga 1997 (kotak merah), perumahan terjangkau. Harga naik oleh tingkat inflasi. Dengan kata lain, itu mempertahankan nilainya tetapi tetap dalam jangkauan sebagian besar penyewa/pembeli rumah pertama kali.

4/11 Perubahan pada akhir 1990-an ini, seperti yang ditunjukkan di atas, membawa perumahan ke dalam siklus boom-and-bust (di atas) tidak seperti sebelumnya. Undang-Undang Keringanan Wajib Pajak tahun 1997 Tidak termasuk hingga $500,000 ($250k untuk lajang) keuntungan modal di tempat tinggal utama mereka, bebas pajak, setiap dua tahun.

5/11 Mulai akhir 1990-an, pasar hipotek mengalami revolusi sekuritisasi. MBS dikemas sebagai alternatif yang lebih aman untuk hipotek individu dan dijual ke Wall Street. Hal ini memungkinkan standar pinjaman yang lebih longgar karena hipotek segera dibeli oleh investor.

6/11 Bob Shiller dari Yale berpendapat bahwa lingkaran umpan balik terjadi pada akhir 90-an. Ketika gelembung saham meledak pada tahun 2000, investor melarikan diri ke real estat, melihatnya aman. Begitu orang percaya harga akan naik 10% selamanya, mereka bersedia membayar harga apa pun, menciptakan ledakan.

7/11 Apakah kita akan kembali ke solusi awal 2000-an? Sejauh ini kami memiliki ... * Hipotek 50 tahun * hipotek portabel * Pembelian portofolio yang dipertahankan GSE ($200 miliar dalam pembelian MBS), * Penarikan 401 (k) tanpa penalti untuk uang muka.

8/11 Risikonya adalah bahwa tipu muslihat ini mulai terlihat seperti yang untuk mengatasi krisis keterjangkauan 20 tahun yang lalu. Saat itu, tujuannya adalah untuk menemukan cara untuk membantu penyewa/pembeli rumah pertama kali membeli rumah yang tidak dapat mereka bayar. Ini berakhir sangat buruk dari tahun 2007 hingga 2009.

9/11 Grafik berikutnya adalah dari Redfin. Mereka menghitung harga per kaki persegi di semua layanan daftar beberapa real estat aktif. Mereka menunjukkannya untuk harga jual (merah) dan harga jual (hijau).

10/11 Daftar harga (hijau di atas) terus naik dan berada pada level tertinggi sepanjang masa. Penjual rumah masih agresif dalam menaikkan harga. Membuka pembeli rumah untuk lebih banyak bantuan uang muka melalui penarikan 401 (k) akan memberi insentif kepada penjual rumah untuk menaikkan harga lebih jauh.

11/11 Perumahan tidak bisa menjadi tempat berlindung yang terjangkau dan jalan untuk meningkatkan kekayaan bersih. Kebijakan AS mencoba mendorong kebijakan yang dipikirkannya akan mencapai keduanya 20 tahun yang lalu, dan hampir menghancurkan seluruh sistem keuangan. Kami tidak berada pada titik di mana kami harus khawatir tentang mengulangi peristiwa sebelum krisis keuangan 2007 hingga 2009, tetapi kami khawatir bahwa kami terus menempuh jalan yang lemah.