1/11 Wat is huisvesting? Betaalbare onderdak of pad naar pensioen? Het kan niet beide zijn. We hebben geprobeerd het beide te maken in de vroege jaren 2000 en hebben bijna het financiële systeem verwoest. 🧵

2/11 De gemiddelde huizenprijs is $417K (boven), een recordhoogte. Dit betekent dat ongeveer 43% van een gemiddeld huishoudinkomen (~$84K) naar huisvesting gaat. In de afgelopen drie jaar is dit vergelijkbaar geweest met de (onhoudbare) piek in de woningmarkt in 2006.

3/11 Gedurende 50 jaar, van het einde van de Tweede Wereldoorlog tot 1997 (rode doos), was huisvesting betaalbaar. De prijzen stegen met de inflatie. Met andere woorden, het behield zijn waarde maar bleef binnen bereik van de meeste huurders/eerste huizenkopers.

4/11 Deze verandering in de late jaren '90, zoals hierboven weergegeven, leidde de woningmarkt in een cyclus van bloei en ineenstorting (boven) zoals nooit eerder gezien. De Taxpayer Relief Act van 1997 Sluit tot $500.000 ($250k voor alleenstaanden) aan vermogenswinst op hun hoofdverblijf, belastingvrij, elke twee jaar uit.

5/11 Begin jaren 90 onderging de hypotheekmarkt een securitisatierevolutie. MBS werd verpakt als een veiliger alternatief voor individuele hypotheken en verkocht aan Wall Street. Dit maakte soepelere kredietnormen mogelijk, aangezien hypotheken onmiddellijk door investeerders werden gekocht.

6/11 Yale's Bob Shiller betoogde dat er in de late jaren '90 een feedbacklus ontstond. Toen de aandelenbubbel in 2000 barstte, vluchtten investeerders naar onroerend goed, omdat ze het als veilig beschouwden. Zodra mensen geloofden dat de prijzen voor altijd met 10% zouden stijgen, waren ze bereid om elke prijs te betalen, wat een boom creëerde.

7/11 Gaan we terug naar de oplossingen van het begin van de jaren 2000? Tot nu toe hebben we ... * 50-jarige hypotheken * draagbare hypotheken * aankopen van GSE-behouden portefeuilles ($200 miljard aan MBS-aankopen), * 401(k)-opnames zonder boete voor aanbetalingen.

8/11 Het risico is dat deze trucs beginnen te lijken op die om de betaalbaarheidscrisis 20 jaar geleden aan te pakken. Toen was het doel om manieren te vinden om huurders/eerste huizenkopers te helpen huizen te betalen die ze zich niet konden veroorloven. Dit eindigde heel slecht van 2007 tot 2009.

9/11 De volgende grafiek is van Redfin. Ze berekenen de prijs per vierkante voet over alle actieve vastgoedvermeldingen. Ze tonen het voor zowel de verkoopprijs (rood) als de vraagprijs (groen).

10/11 Lijstprijzen (groen hierboven) blijven stijgen en zijn op hun hoogste punt ooit. Huiseigenaren zijn nog steeds agressief in het verhogen van prijzen. Het openen van meer mogelijkheden voor huizenkopers voor down payment assistance via 401(k)-opnames zal huiseigenaren aanmoedigen om de prijzen nog verder te verhogen.

11/11 Huisvesting kan niet zowel een betaalbare schuilplaats zijn als een pad naar het vergroten van het nettovermogen. Het Amerikaanse beleid probeerde 20 jaar geleden beleid aan te moedigen waarvan het dacht dat het beide zou bereiken, en het heeft bijna het hele financiële systeem vernietigd. We zijn nog niet op het punt dat we ons zorgen moeten maken over het herhalen van de gebeurtenissen voorafgaand aan de financiële crisis van 2007 tot 2009, maar we maken ons wel zorgen dat we verder gaan op een wankele weg.