1/11 O que é Habitação? Abrigo acessível ou caminho para a reforma? Não pode ser ambos. Tentámos fazer com que fosse ambos no início dos anos 2000 e quase destruímos o sistema financeiro. 🧵

2/11 O preço médio das casas é de $417K (acima), um recorde histórico. Isto significa que cerca de 43% da renda familiar mediana (~$84K) vai para habitação. Nos últimos três anos, isso tem sido comparável ao pico (insustentável) do mercado imobiliário em 2006.

3/11 Durante 50 anos, do final da Segunda Guerra Mundial até 1997 (caixa vermelha), a habitação era acessível. Os preços subiram de acordo com a taxa de inflação. Em outras palavras, manteve seu valor, mas permaneceu ao alcance da maioria dos inquilinos/primeiros compradores de casa.

4/11 Esta mudança no final dos anos 1990, como mostrado acima, levou o mercado imobiliário a um ciclo de boom e queda (acima) sem precedentes. A Lei de Alívio ao Contribuinte de 1997 Exclua até $500,000 ($250k para solteiros) de ganhos de capital na sua residência principal, isentos de impostos, a cada dois anos.

5/11 Começando no final da década de 1990, o mercado de hipotecas passou por uma revolução de securitização. Os MBS foram embalados como uma alternativa mais segura às hipotecas individuais e vendidos para Wall Street. Isso permitiu padrões de empréstimo mais flexíveis, uma vez que as hipotecas eram imediatamente compradas por investidores.

6/11 Bob Shiller da Yale argumentou que um ciclo de feedback se estabeleceu no final dos anos 90. Quando a bolha das ações estourou em 2000, os investidores fugiram para o mercado imobiliário, vendo-o como seguro. Uma vez que as pessoas acreditaram que os preços iriam subir 10% para sempre, estavam dispostas a pagar qualquer preço, criando um boom.

7/11 Estamos a voltar às soluções do início dos anos 2000? Até agora temos ... * hipotecas a 50 anos * hipotecas portáteis * compras de portfólio retido por GSE ($200 bilhões em compras de MBS), * retiradas de 401(k) sem penalização para pagamentos iniciais.

8/11 O risco é que esses truques estão começando a parecer com aqueles que abordavam a crise de acessibilidade há 20 anos. Naquela época, o objetivo era encontrar maneiras de ajudar inquilinos/compradores de primeira viagem a adquirir casas que não conseguiam. Isso terminou muito mal de 2007 a 2009.

9/11 O próximo gráfico é da Redfin. Eles calculam o preço por pé quadrado em todos os serviços de listagem múltipla de imóveis ativos. Eles mostram isso tanto para o preço de venda (vermelho) quanto para o preço de lista (verde).

10/11 Os preços listados (verde acima) continuam a subir e estão no seu máximo histórico. Os vendedores de casas continuam agressivos em relação ao aumento dos preços. Abrir mais opções de assistência para o pagamento inicial aos compradores de casas através de retiradas do 401(k) incentivará os vendedores de casas a aumentar ainda mais os preços.

11/11 A habitação não pode ser ao mesmo tempo um abrigo acessível e um caminho para aumentar o património líquido. A política dos EUA tentou incentivar políticas que pensava que conseguiriam ambos há 20 anos, e quase destruiu todo o sistema financeiro. Não estamos no ponto de nos preocupar com a repetição dos eventos anteriores à crise financeira de 2007 a 2009, mas preocupamo-nos que estamos a continuar por um caminho precário.