1/11 Co je to bydlení? Dostupné ubytování nebo cesta k důchodu? Nemůže to být obojí. Snažili jsme se to udělat na začátku 2000. let a téměř jsme zničili finanční systém. 🧵

2/11 Průměrná cena domu je 417 tisíc dolarů (nad tím), což je historické maximum. To znamená, že přibližně 43 % mediánu příjmu domácnosti (~84 tisíc USD) jde na bydlení. Za poslední tři roky je to srovnatelné s (neudržitelným) vrcholem trhu s bydlením v roce 2006.

3/11 Po dobu 50 let, od konce druhé světové války až do roku 1997 (red box), bylo bydlení dostupné. Ceny rostly podle míry inflace. Jinými slovy, udržela si svou hodnotu, ale zůstávala dostupná většině nájemníků a kupujících poprvé.

4/11 Tato změna na konci 90. let, jak je uvedeno výše, vedla bydlení do cyklu boomu a krachu (viz výše), jaký předtím neexistuje. Zákon o úlevách daňovým poplatníkům z roku 1997 Vylučujte až 500 000 USD (250 000 USD pro svobodné) kapitálových zisků z jejich hlavního bydliště, bez daně, každé dva roky.

5/11 Od konce 90. let prošel hypoteční trh revolucí v sekuritizaci. MBS byla zabalena jako bezpečnější alternativa k individuálním hypotékám a prodána Wall Street. To umožnilo volnější podmínky půjčování, protože hypotéky byly okamžitě nakupovány investory.

6/11 Bob Shiller z Yale tvrdil, že zpětnovazební smyčka se upevnila koncem 90. let. Když v roce 2000 praskla akciová bublina, investoři utekli do nemovitostí, protože je považovali za bezpečné. Jakmile lidé věřili, že ceny porostou o 10 % navždy, byli ochotni zaplatit jakoukoli cenu, což vytvořilo boom.

7/11 Vracíme se k řešením z počátku 2000. let? Zatím jsme ... * 50leté hypotéky *přenosné hypotéky * Nákupy v ponechaném portfoliu GSE (nákupy MBS za 200 miliard USD), * Výběry z 401(k) bez sankce za akontaci.

8/11 Riziko spočívá v tom, že tyto triky začínají vypadat jako ty, které řeší krizi dostupnosti před 20 lety. Tehdy bylo cílem najít způsoby, jak pomoci nájemcům nebo těm, kteří kupují poprvé domy, dovolit si domy, které sami nemohli. To skončilo velmi špatně v letech 2007 až 2009.

9/11 Další graf je od Redfina. Vypočítají cenu za čtvereční stopu napříč všemi aktivními službami vícenásobného prodeje nemovitostí. Zobrazují ho jak za prodejní cenu (červená), tak za cenovou (zelenou).

10/11 Ceny na seznamu (zeleně nahoře) stále rostou a jsou na historickém maximu. Prodávající domů jsou stále agresivní v zvyšování cen. Otevření kupujícím domů pro větší pomoc s akontací prostřednictvím výběrů z 401(k) podnítí prodávající, aby ceny ještě zvýšili.

11/11 Bydlení nemůže být zároveň dostupným přístřeškem a cestou k růstu čistého jmění. Americká politika se snažila podpořit politiky, o kterých si myslely, že obě dosáhnou už před 20 lety, a téměř zničila celý finanční systém. Nejsme v bodě, kdy bychom se měli obávat opakování událostí před finanční krizí v letech 2007 až 2009, ale obáváme se, že pokračujeme po křehké cestě.