1/11 Mitä on asuminen? Edullinen suoja vai polku eläkkeelle? Se ei voi olla molempia. Yritimme onnistua molemmissa 2000-luvun alussa ja melkein tuhosimme rahoitusjärjestelmän. 🧵

2/11 Keskimääräinen asuntohinta on 417 000 dollaria (ylemmällä), mikä on kaikkien aikojen ennätys. Tämä tarkoittaa, että noin 43 % kotitalouden mediaanituloista (~$84K) menee asumiseen. Viimeiset kolme vuotta tämä on ollut verrattavissa vuoden 2006 (kestämättömään) asuntomarkkinoiden huippuun.

3/11 50 vuoden ajan, toisen maailmansodan päättymisestä vuoteen 1997 (punainen laatikko), asuminen oli kohtuuhintaista. Hinnat nousivat inflaation myötä. Toisin sanoen se säilytti arvonsa, mutta pysyi useimpien vuokralaisten ja ensiasunnonostajien ulottuvilla.

4/11 Tämä muutos 1990-luvun lopulla, kuten yllä on esitetty, johti asuntomarkkinoiden nousu- ja laskusykliin (yllä), jollaista ei ollut aiempaa kokemusta. Vuoden 1997 veronmaksajien helpotuslaki Jätä pois enintään 500 000 dollaria (250 000 dollaria yksinhuoltajille) pääomatuloja heidän ensisijaisesta asunnostaan verovapaasti joka toinen vuosi.

5/11 1990-luvun lopulta alkaen asuntolainamarkkinat kävivät läpi arvopaperistamisvallankumouksen. MBS paketoitiin turvallisemmaksi vaihtoehdoksi yksittäisille asuntolainoille ja myytiin Wall Streetille. Tämä mahdollisti löysemmät lainavaatimukset, sillä asuntolainat ostettiin välittömästi sijoittajien toimesta.

6/11 Yalen Bob Shiller väitti, että palautesilmuka alkoi ottaa käyttöön 90-luvun lopulla. Kun osakekupla puhkesi vuonna 2000, sijoittajat pakenivat kiinteistöihin, pitäen sitä turvallisena. Kun ihmiset uskoivat, että hinnat nousisivat 10 % ikuisesti, he olivat valmiita maksamaan minkä tahansa hinnan, mikä loi nousubuumin.

7/11 Palaammeko 2000-luvun alun ratkaisuihin? Tähän mennessä meillä on ... * 50 vuoden asuntolainat *kannettavat asuntolainat * GSE-säilytetyn salkun ostot (200 miljardia dollaria MBS-ostoina), * 401(k)-nostot ilman sakkoa käsirahoista.

8/11 Riskinä on, että nämä kikat alkavat näyttää siltä, jotka ratkaisevat 20 vuotta sitten tapahtuneen kohtuuhintaisuuskriisin. Tuolloin tavoitteena oli löytää keinoja auttaa vuokralaisia ja ensiasunnon ostajia hankkimaan koteja, joita he eivät pystyisi. Tämä päättyi erittäin huonosti vuosina 2007–2009.

9/11 Seuraava kaavio on Redfinistä. He laskevat neliöjalan hinnan kaikissa aktiivisissa kiinteistön monimyyntipalveluissa. He näyttävät sen sekä myyntihinnalle (punainen) että listahinnalle (vihreä).

10/11 Listahinnat (vihreä yllä) jatkavat nousuaan ja ovat kaikkien aikojen korkeimmillaan. Asunnon myyjät ovat edelleen aggressiivisia hintojen nostamisessa. Asunnonostajien avaaminen suuremmalle käsirahan tuelle 401(k)-nostoilla kannustaa myyjiä nostamaan hintoja entisestään.

11/11 Asuminen ei voi olla sekä kohtuuhintainen suoja että tie nettovarallisuuden kasvattamiseen. Yhdysvaltojen politiikka yritti kannustaa politiikkoihin, joiden uskottiin saavuttavan molemmat 20 vuotta sitten, ja se oli vähällä tuhota koko rahoitusjärjestelmän. Emme ole vielä siinä pisteessä, että voisimme pelätä tapahtumien toistamista ennen vuoden 2007–2009 finanssikriisiä, mutta pelkäämme, että jatkamme heikkoa polkua.