Mein Immobilienportfolio erreicht Höchststände, und doch verkaufe ich alles. Hier ist der stille Killer, über den niemand spricht: Auf dem Papier läuft das Portfolio großartig. Meine Immobilienwerte sind gestiegen, die Mieten sind stabil und die Leerstände sind niedrig. Aber wenn man unter die Oberfläche schaut, ist die Mathematik grundlegend fehlerhaft. Wir erleben derzeit eine massive Divergenz zwischen nominalen Renditen (dem Preis auf Zillow) und realen Renditen (was man tatsächlich behält). Während die Inflationsrate auf etwa 3% gesunken ist, läuft der "Vermieter-CPI" derzeit mit zweistelligen Raten und frisst die Investoren von unten auf. Hier sind die drei Anker, die Portfolios im Jahr 2026 belasten: 1. Der Versicherungsspitze 📉: In Bundesstaaten wie Kalifornien und Florida sehen wir keine kleinen Erhöhungen. Wir sehen 50% jährliche Prämiensteigerungen. Es gibt Immobilien, bei denen die Versicherungskosten mittlerweile die Hypothekenzinsen übersteigen. Das ist ein Cash-Flow-Killer, den keine Mieterhöhungen ethisch (oder rechtlich) abdecken können. 2. Der Steuerdruck 🏛️: Die Kommunen sind klamm, und Immobilienbesitzer sind das einfachste Ziel. Die Bewertungen steigen in die Höhe, was bedeutet, dass Ihre Grundsteuerrechnung deutlich schneller steigt als Ihr Mieteinkommen. In Gegenden wie Texas sehen wir über 20% Erhöhungen bei den Bewertungen. 3. Der "reale" Verlust 💸: Das ist der Teil, den die meisten Investoren übersehen. Wenn der Wert Ihres Hauses in diesem Jahr um 2% steigt, die Inflation jedoch bei 3% liegt, haben Sie kein Geld verdient. Sie haben technisch 1% Ihrer Kaufkraft verloren. Sie nehmen Schulden, Haftungen und Stress auf, nur um in realen Begriffen zurückzufallen. In den letzten zehn Jahren war Immobilien eine sichere Sache. Niedrige Zinsen + niedrige Gemeinkosten = hohe Renditen. 2026 verwandelt es sich in einen Kampf. Hohe Gemeinkosten + hartnäckige Inflation = negative reale Renditen. Ich habe mich kürzlich hingesetzt und meine Eigenkapitalrendite (ROE) über mein gesamtes Portfolio berechnet. Ich stellte fest, dass ich Millionen von Dollar an Eigenkapital in Immobilien gebunden hatte, die nach diesen neuen Kosten kaum 4,5% abwarfen. Ich kann 4,5% auf einem risikofreien Sparkonto bekommen, ohne mir Sorgen um Notrufe um 2 Uhr morgens, Hausbesetzer oder ein neues Dach machen zu müssen. Ich könnte viel mehr in einem diversifizierten Portfolio von Indexfonds erzielen. Deshalb verkaufe ich. Ich wechsle von der Vermögensakkumulation zur Kapitalflexibilität. Wenn Sie ein Vermieter sind, müssen Sie diese Zahlen heute durchrechnen. Möglicherweise arbeiten Sie für Ihr Haus, anstatt dass Ihr Haus für Sie arbeitet. Aber wenn Sie jemand sind, der sein erstes Haus kaufen möchte, gibt es immer noch Fälle, in denen dies für Sie sinnvoll sein könnte. Ich habe die genaue Mathematik, die spezifischen Märkte, die ich beobachte, und wohin ich mein Kapital verlagere, im Newsletter dieser Woche aufgeschlüsselt. Ich werde den Link hier gleich teilen.