BREAK: Altın ve gümüş, tarihin en büyük geri dönüşlerinden birinde 90 dakikada -1,7 trilyon dolarlık piyasa değerini sildi.

Gayrimenkul portföyüm tüm zamanların en yüksek seviyelerine ulaşıyor ama her şeyi satıyorum. İşte kimsenin bahsetmediği sessiz katil: Kağıt üzerinde portföy çok iyi gidiyor. Mülk değerlerim arttı, kiralar sabit ve boş konut sayı düşük. Ama yüzeyin altına bakarsanız, matematik temelde bozuk görünüyor. Şu anda Nominal Getiri (Zillow'daki fiyat) ile Gerçek Getiri (aslında sakladığınız fiyat) arasında büyük bir ayrışma görüyoruz. Başlık enflasyonu yaklaşık %3'e düşmüş olsa da, "Ev sahibi TÜFE'si" şu anda çift haneli hızlarda ilerliyor ve yatırımcıları aşağıdan yukarıya kadar yemektedir. İşte 2026'da portföyleri ağırlık altına alan üç dayanak şunlardır: 1. Sigorta Artışı 📉: Kaliforniya ve Florida gibi eyaletlerde küçük artışlar görmüyoruz. Yıllık primlerde %50 artış görüyoruz. Bazı mülklerde sigorta maliyeti artık ipotek faizini aşmıştır. Bu, hiçbir kira artışının etik (veya hukuki) olarak karşılayamayacağı bir nakit akışı katili. 2. Vergi Yükü 🏛️ : Yerel yönetimler nakit sıkıntısı çekiyor ve mülk sahipleri en kolay hedeftir. Değerlemeler hızla artıyor, yani emlak vergisi faturanız kira gelirinizden çok daha hızlı artıyor. Teksas gibi yerlerde değerlemelerde %20+ artışlar görüyoruz. 3. "Gerçek" Kayıp: Çoğu yatırımcının 💸 kaçırdığı kısım budur. Eğer ev değeriniz bu yıl %2 yükseliyorsa ama enflasyon %3 ise, para kazanmış olabilirsiniz. Teknik olarak satın alma gücünüzün %1'ini KAYBETTİN. Borç, yükümlülük ve stres üstleniyorsunuz, geriye dönük olarak geriye gitmek için. Son on yıldır Gayrimenkul tamamen mantıklı bir seçimdi. Düşük faiz oranları + düşük genel giderler = yüksek getiri. 2026 bunu zorlu bir döneme dönüştürüyor. Yüksek Genel Gider + Yapışkan Enflasyon = Negatif Reel Getiriler. Yakın zamanda oturup tüm portföyüm boyunca Özkaynak Getirimi (ROE) hesapladım. Bu yeni maliyetlerden sonra neredeyse %4,5 getiri veren mülklerde milyonlarca dolarlık sermayem olduğunu fark ettim. Risksiz bir tasarruf hesabında 2 acil durum çağrıları, işgalciler veya yeni çatı konusunda endişelenmeden %4,5 para alabiliyorum. Çeşitlendirilmiş bir endeks fonları portföyünde çok daha fazlasını elde edebilirim. Bu yüzden satıyorum. Varlık Birikimi'nden Sermaye Esnekliği'ne geçiyorum. Eğer ev sahibiyseniz, bu rakamları bugün kullanmanız gerekir. Belki de eviniz için çalışıyor olabilirsiniz, eviniz sizin için değil. Ama ilk evinizi satın almak isteyen biriyseniz, bunun sizin için mantıklı olabileceği durumlar da olabilir. Bu haftaki bültende tam matematiği detaylandırdım, izlediğim spesifik pazarları ve sermayemi nereye aktardığımı anlattım. Birazdan bağlantıyı buraya bırakacağım.