Il mio portafoglio immobiliare sta raggiungendo massimi storici, eppure sto vendendo tutto. Ecco il killer silenzioso di cui nessuno parla: Sulla carta, il portafoglio sta andando alla grande. I valori delle mie proprietà sono aumentati, gli affitti sono stabili e i tassi di occupazione sono bassi. Ma se guardi sotto la superficie, i conti sono fondamentalmente rotti. Stiamo attualmente assistendo a una massiccia divergenza tra i Rendimenti Nominali (il prezzo su Zillow) e i Rendimenti Reali (quello che effettivamente trattieni). Mentre l'inflazione generale si è raffreddata intorno al 3%, il "CPI dei Proprietari" sta attualmente correndo a velocità a doppia cifra, divorando gli investitori dal basso verso l'alto. Ecco i tre ancoraggi che appesantiscono i portafogli nel 2026: 1. L'Aumento dell'Assicurazione 📉: In stati come la California e la Florida, non stiamo vedendo piccoli aumenti. Stiamo vedendo aumenti dei premi del 50% anno su anno. Ci sono proprietà in cui il costo dell'assicurazione ha ora superato gli interessi sul mutuo. Questo è un killer di flusso di cassa che nessun aumento degli affitti può coprire eticamente (o legalmente). 2. Il Fardello Fiscale 🏛️: I governi locali sono a corto di contante, e i proprietari immobiliari sono il bersaglio più facile. Le valutazioni stanno schizzando, il che significa che la tua bolletta fiscale sta aumentando significativamente più velocemente del tuo reddito da affitto. In posti come il Texas, stiamo vedendo aumenti delle valutazioni superiori al 20%. 3. La Perdita "Reale" 💸: Questa è la parte che la maggior parte degli investitori ignora. Se il valore della tua casa aumenta del 2% quest'anno, ma l'inflazione è del 3%, non hai guadagnato soldi. Hai tecnicamente PERSO l'1% del tuo potere d'acquisto. Stai assumendo debiti, responsabilità e stress solo per andare indietro in termini reali. Negli ultimi dieci anni, il mercato immobiliare era una scelta ovvia. Tassi Bassi + Bassi Costi Fissi = Alti Rendimenti. Il 2026 lo sta trasformando in una lotta. Alti Costi Fissi + Inflazione Persistente = Rendimenti Reali Negativi. Recentemente mi sono seduto e ho calcolato il mio Rendimento sul Capitale (ROE) su tutto il mio portafoglio. Ho realizzato di avere milioni di dollari di capitale intrappolati in proprietà che rendevano a malapena il 4,5% dopo questi nuovi costi. Posso ottenere il 4,5% in un conto di risparmio senza rischi senza preoccuparmi di chiamate di emergenza alle 2 del mattino, occupanti abusivi o un nuovo tetto. Potrei ottenere molto di più in un portafoglio diversificato di fondi indicizzati. Ecco perché sto vendendo. Sto passando dall'Accumulo di Attivi alla Flessibilità di Capitale. Se sei un proprietario, devi calcolare questi numeri oggi. Potresti lavorare per la tua casa, piuttosto che la tua casa lavorare per te. Ma se sei qualcuno che cerca di comprare la tua prima casa, ci sono ancora casi in cui questo potrebbe avere senso per te. Ho scomposto i conti esatti, i mercati specifici che sto osservando e dove sto spostando il mio capitale nella newsletter di questa settimana. Metterò il link qui tra poco.