Danh mục bất động sản của tôi đang đạt mức cao nhất mọi thời đại, nhưng tôi lại bán tất cả. Đây là kẻ giết người thầm lặng mà không ai nói đến: Trên giấy tờ, danh mục này đang hoạt động rất tốt. Giá trị tài sản của tôi đã tăng lên, giá thuê ổn định và tỷ lệ trống thấp. Nhưng nếu bạn nhìn sâu hơn, toán học cơ bản đang bị hỏng. Chúng ta hiện đang chứng kiến một sự phân kỳ lớn giữa Lợi nhuận Danh nghĩa (giá trên Zillow) và Lợi nhuận Thực (những gì bạn thực sự giữ lại). Trong khi lạm phát chính đã giảm xuống khoảng 3%, "CPI của Chủ nhà" hiện đang chạy ở tốc độ hai con số, ăn mòn các nhà đầu tư từ dưới lên. Dưới đây là ba yếu tố đang kéo danh mục xuống vào năm 2026: 1. Sự Tăng vọt của Bảo hiểm 📉: Ở những bang như California và Florida, chúng ta không thấy những tăng nhẹ. Chúng ta đang thấy mức tăng phí bảo hiểm 50% so với năm trước. Có những tài sản mà chi phí bảo hiểm giờ đã vượt qua lãi suất thế chấp. Đó là một kẻ giết dòng tiền mà không có mức tăng giá thuê nào có thể hợp lý (hoặc hợp pháp) bù đắp. 2. Sự Kéo giảm Thuế 🏛️: Các chính quyền địa phương đang thiếu tiền mặt, và các chủ sở hữu tài sản là mục tiêu dễ nhất. Các đánh giá đang tăng vọt, có nghĩa là hóa đơn thuế tài sản của bạn đang tăng nhanh hơn đáng kể so với thu nhập cho thuê của bạn. Ở những nơi như Texas, chúng ta đang thấy mức tăng 20%+ trong các đánh giá. 3. Sự "Mất" Thực 💸: Đây là phần mà hầu hết các nhà đầu tư bỏ lỡ. Nếu giá trị ngôi nhà của bạn tăng 2% trong năm nay, nhưng lạm phát là 3%, bạn không kiếm được tiền. Bạn thực sự ĐÃ MẤT 1% sức mua của mình. Bạn đang gánh nợ, trách nhiệm và căng thẳng chỉ để lùi lại về mặt thực. Trong suốt thập kỷ qua, Bất động sản là một lựa chọn không cần suy nghĩ. Lãi suất Thấp + Chi phí Thấp = Lợi nhuận Cao. Năm 2026 đang biến nó thành một cuộc vật lộn. Chi phí Cao + Lạm phát Bám dính = Lợi suất Thực Âm. Gần đây, tôi đã ngồi xuống và tính toán Lợi nhuận trên Vốn (ROE) trên toàn bộ danh mục của mình. Tôi nhận ra rằng tôi có hàng triệu đô la vốn bị mắc kẹt trong những tài sản chỉ mang lại 4.5% sau những chi phí mới này. Tôi có thể nhận được 4.5% trong một tài khoản tiết kiệm không rủi ro mà không phải lo lắng về những cuộc gọi khẩn cấp lúc 2 giờ sáng, những người chiếm giữ, hoặc một mái nhà mới. Tôi có thể nhận được nhiều hơn trong một danh mục đa dạng các quỹ chỉ số. Đó là lý do tại sao tôi đang bán. Tôi đang chuyển từ Tích lũy Tài sản sang Linh hoạt Vốn. Nếu bạn là một chủ nhà, bạn cần phải tính toán những con số này ngay hôm nay. Bạn có thể đang làm việc cho ngôi nhà của mình, thay vì ngôi nhà của bạn làm việc cho bạn. Nhưng nếu bạn là người đang tìm mua ngôi nhà đầu tiên, vẫn có những trường hợp mà điều này có thể hợp lý với bạn. Tôi đã phân tích toán học chính xác, các thị trường cụ thể mà tôi đang theo dõi, và nơi tôi đang chuyển vốn của mình trong bản tin tuần này. Tôi sẽ để liên kết ở đây trong một chút.