O meu portfólio imobiliário está a atingir máximos históricos, mas estou a vender tudo. Aqui está o assassino silencioso de que ninguém está a falar: No papel, o portfólio está a correr bem. Os valores das minhas propriedades apreciaram, os alugueres estão estáveis e as taxas de vacância são baixas. Mas se olharmos para além da superfície, a matemática está fundamentalmente quebrada. Estamos a assistir a uma enorme divergência entre os Retornos Nominais (o preço no Zillow) e os Retornos Reais (o que realmente fica). Enquanto a inflação geral arrefeceu para cerca de 3%, o "CPI dos Proprietários" está atualmente a correr a velocidades de dois dígitos, a devorar os investidores de baixo para cima. Aqui estão os três âncoras que estão a pesar sobre os portfólios em 2026: 1. O Aumento do Seguro 📉: Em estados como a Califórnia e a Flórida, não estamos a ver pequenos aumentos. Estamos a ver aumentos de prémios de 50% ano após ano. Há propriedades onde o custo do seguro agora ultrapassou os juros da hipoteca. Isso é um assassino de fluxo de caixa que nenhum aumento de aluguer pode cobrir eticamente (ou legalmente). 2. O Arrasto Fiscal 🏛️: Os governos locais estão sem dinheiro, e os proprietários de imóveis são o alvo mais fácil. As avaliações estão a disparar, o que significa que a sua conta de imposto sobre a propriedade está a aumentar significativamente mais rápido do que a sua renda de aluguer. Em lugares como o Texas, estamos a ver aumentos de 20% ou mais nas avaliações. 3. A Perda "Real" 💸: Esta é a parte que a maioria dos investidores ignora. Se o valor da sua casa aumentar 2% este ano, mas a inflação for de 3%, você não ganhou dinheiro. Você tecnicamente PERDEU 1% do seu poder de compra. Você está a assumir dívidas, responsabilidades e stress apenas para retroceder em termos reais. Na última década, o Imobiliário era uma escolha óbvia. Taxas Baixas + Baixos Custos Fixos = Altos Retornos. 2026 está a transformar isso numa luta. Altos Custos Fixos + Inflação Persistente = Rendimentos Reais Negativos. Recentemente, sentei-me e calculei o meu Retorno sobre o Património (ROE) em todo o meu portfólio. Percebi que tinha milhões de dólares em património presos em propriedades que mal estavam a render 4,5% após estes novos custos. Eu posso obter 4,5% numa conta de poupança sem risco, sem me preocupar com chamadas de emergência às 2 da manhã, ocupantes ilegais ou um novo telhado. Eu poderia obter muito mais num portfólio diversificado de fundos de índice. É por isso que estou a vender. Estou a passar de Acumulação de Ativos para Flexibilidade de Capital. Se você é um senhorio, precisa de calcular estes números hoje. Você pode estar a trabalhar para a sua casa, em vez de a sua casa trabalhar para você. Mas se você é alguém que está a procurar comprar a sua primeira casa, ainda há casos em que isso pode fazer sentido para você. Eu detalhei a matemática exata, os mercados específicos que estou a observar e para onde estou a mover o meu capital no boletim informativo desta semana. Vou deixar o link aqui em breve.

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