Moje realitní portfolio dosahuje historických maxim, a přesto prodávám všechno. Tady je tichý vrah, o kterém nikdo nemluví: Na papíře si portfolio vede skvěle. Hodnota mých nemovitostí vzrostla, nájmy jsou stabilní a volných bytů je málo. Ale když se podíváte pod povrch, matematika je zásadně rozbitá. V současnosti jsme svědky obrovského rozdílu mezi nominálními výnosy (cena na Zillow) a reálnými výnosy (co si skutečně ponecháte). Zatímco celková inflace klesla na přibližně 3 %, "CPI pronajímatelů" momentálně dosahuje dvouciferných rychlostí a od základu pohlcuje investory. Zde jsou tři kotvy zatěžující portfolia v roce 2026: 1. Nárůst 📉 pojištění: Ve státech jako Kalifornie a Florida nevidíme malé nárůsty. Zaznamenáváme meziroční zvýšení pojistného o 50 %. Existují nemovitosti, kde náklady na pojištění již převyšují úroky z hypotéky. To je zabiják peněžních toků, který žádné zvýšení nájmu eticky (ani legálně) nemůže pokrýt. 2. Daňová brzda 🏛️: Místní samosprávy mají finanční omezení a majitelé nemovitostí jsou nejjednodušším cílem. Odhady cen prudce rostou, což znamená, že vaše daň z nemovitosti roste výrazně rychleji než příjmy z pronájmu. V místech jako Texas vidíme nárůsty ocenění o 20%+. 3. "Skutečná" ztráta 💸: To je část, kterou většina investorů přehlédne. Pokud hodnota vašeho domu letos vzroste o 2 %, ale inflace je 3 %, nevydělali jste peníze. Technicky jste PŘIŠLI o 1 % své kupní síly. Berete na sebe dluhy, odpovědnost a stres jen proto, abyste se v reálných hodnotách vrátili zpět. Poslední desetiletí byla realitní trh jasnou volbou. Nízké sazby + nízké režijní náklady = vysoké výnosy. Rok 2026 z toho dělá dřinu. Vysoké režijní náklady + nestabilní inflace = záporné reálné výnosy. Nedávno jsem si sedl a spočítal návratnost vlastního kapitálu (ROE) napříč celým svým portfoliem. Uvědomil jsem si, že mám miliony dolarů vlastního kapitálu uvězněného v nemovitostech, které po těchto nových nákladech sotva přinášely výnos 4,5 %. Mohu mít 4,5 % na bezrizikovém spořicím účtu, aniž bych se musel obávat nouzových hovorů ve 2 ráno, squatterů nebo nové střechy. V diverzifikovaném portfoliu indexových fondů bych mohl získat mnohem víc. Proto prodávám. Přecházím z akumulace aktiv na flexibilitu kapitálu. Pokud jste pronajímatel, musíte tyto údaje provést ještě dnes. Možná pracujete pro svůj dům, místo aby dům pracoval pro vás. Ale pokud jste někdo, kdo chce koupit svůj první dům, stále existují případy, kdy by to pro vás mohlo dávat smysl. V tomto týdnu jsem přesně rozebral výpočty, konkrétní trhy, které sleduji, a kam přesouvám svůj kapitál. Za chvíli sem dám odkaz.

Přečtěte si kompletní podrobný rozbor zde: