V našem podcastu @acquanon , často se setkáváme s tímto: Osoba v důchodu vlastní firmu v hodnotě 750 tisíc dolarů. Ale před lety tento byznys využili k tomu, aby vlastnili nemovitosti v dnešní hodnotě 5 milionů dolarů. Takto to nastavíš. 🧵

Říká se tomu struktura "OpCo / PropCo"... Vaším podnikem je Provozní korporace (dále jen "OpCo"). Nemovitost kupujete prostřednictvím "realitní společnosti", kterou vytvoříte. OpCo pronajme vaši podnikatelskou nemovitost od společnosti PropCo.

Proč právě tímto způsobem? IRS Sec1202/QSBS znamená, že často chcete, aby vaše nové OpCo bylo C-Corp, pokud si myslíte, že jednoho dne prodáte. (QSBS říká, že vy, jako investor C-Corp, získáte při prodeji první kapitálové zisky ve výši 10 milionů USD nebo 10x bez daně.)

Ale Nechcete dát nemovitosti do svého C-corp. Dělá všechny druhy ošklivých daňových věcí. Také to pro vás vytváří spoustu rizika. Předpokládejme, že vaše OpCo bude žalováno a vy prohrajete. Nemovitost, kterou jste koupili, je náhle v ohrožení! Nic extra.

Vstupte do struktury PropCo. Nemovitosti vkládáte do společností s ručením omezeným, které vlastníte. Za starých časů byla každá nemovitost samostatnou společností LLC. To byl zmatek, protože každá společnost s ručením omezeným měla bankovní účet a daňové přiznání.

Vstupte do Series LLC. Každá nemovitost přechází do své LLC, kterou vlastníte. Celá řada má jedno daňové přiznání a bankovní účet. Jednoduché + levnější! (Jeden háček: váš stát musí podporovat tyto speciální LLC.)

Ale co půjčky/hypotéky? Řekněme, že získáte bankovní úvěr na koupi budovy. OpCo platí nájemné společnosti PropCo. PropCo je dlužníkem a provádí platby. PropCo, OpCo a možná i vy osobně ručí za půjčku.

Tuto strukturu používáme i v případě, že naše OpCo je LLC. Tato struktura má více výhod nad rámec § 1202/QSBS. Pojďme si je vyjmenovat!

Za prvé, to může zamlžit, kolik peněz vyděláváte. Nechcete, aby vaši zaměstnanci viděli, že vyděláváte obří plat? Zaplaťte nájem PropCo. I když IRS bude chtít, aby vše bylo "tržní sazba".

Za druhé, získáte flexibilitu. Řekněme, že přijde nějaký idiot. Chce koupit vaši nemovitost za šílenou cenu a zpětně ji pronajmout. Byl by to nepořádek, kdyby byl váš majetek držen v OpCo.

Za třetí, omezujete odpovědnost. Řekněme, že expandujete do více umístění. Někdo vás zakopne a zažaluje na jednom místě. Dostanete žalobu a prohrajete. Tím se vaše další nemovitosti izolují od těchto žalobců.

Za čtvrté, může vám to ušetřit na daních. U některých federálních daní ze mzdy neexistuje žádný limit na výši mzdy, která by podléhala dani, pokud byste si zaplatili velký bonus. Také, pokud jdete prodat svou nemovitost a byla v c-corp, podléhá dvojímu zdanění.

Za páté, může to usnadnit prodej vašeho OpCo. Kupující vaší firmy, zejména pokud se jedná o c-corp, často zaplatí prémii, aby mohli provést nákup aktiv. To je nepořádek, pokud máte ve svém OpCo odepsaný majetek (například budovu).

Za šesté, může vás připravit na pasivní příjem. Podnikatelský kupující často nechce nemovitost vlastnit. Koupí tedy firmu, ale podepíší nájemní smlouvu na vaši nemovitost. Vy získáte pasivní příjem, oni získají vyšší ROIC.

Za sedmé, plánování pozůstalosti je snazší. Řekněme, že pouze jedno dítě chce převzít rodinný podnik. PropCo můžete snadno rozdělit, takže jste féroví ke všem dětem.

Takže, to je vše. Pokud chcete vlastnit nemovitost spojenou s vaším podnikáním, chcete to udělat prostřednictvím OpCo/PropCo. Ušetří vám to na daních, maximalizuje flexibilitu, připraví vás na důchod a udělá další dobré věci. (UPOZORNĚNÍ: věřte svým poradcům, ne plešatému chlápkovi na Twitteru!)